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ACTUALITES

ASSURANCE : Loi FOURGOUS

Transformation des contrats d'assurance vie en euros en contrats multisupports .
L'article 1 de la loi pour la confiance et la modernisation de l'économie du 26/07/2005 consacre le principe de la transformation des contrats d'assurance vie en euros en contrats multisupports.

Quels sont vos avantages ?
-Diversification des supports de l‘épargne : au moins 20 % du montant de l'épargne doit être investi sur des unités de compte.
- Conservation de la date fiscale d'origine.
- Après le transfert, les prélèvements sociaux ne sont opérés qu'en cas de sortie de fonds par rachat partiel ou total. Les contributions sociales sont retenues au moment du transfert, sur les produits attribués, au titre du contrat d'origine, depuis la date du dernier prélèvement jusqu'à la date du transfert.

Modalités : Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner dans la procédure de transfert de vos contrats.

IMMOBILIER : les clés pour bien investir
Source : F. Durand-Bazin/ Le Journal des Finances.
Publié le 07 février 2007

Le Borloo populaire permet de déduire de ses revenus jusqu'à 65% du prix d'acquisition du bien.
Borloo, Robien, Malraux... Comptez sur les incitations fiscales pour doper le rendement de votre investissement immobilier.

En moins de dix ans, les prix de l'immobilier ont connu une augmentation foudroyante en doublant de valeur presque partout en France. Parallèlement, les loyers ont certes beaucoup progressé (+ 36 %), mais nettement moins que les prix. Conclusion : la rentabilité de l'immobilier locatif est en perte de vitesse. D'après l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), elle est tombée à 2,4 % en 2004. Et la situation s'est même encore dégradée depuis. Pour doper son rendement, l'investisseur ne peut plus compter que sur le levier fiscal. En la matière, les gouvernements successifs ont rivalisé d'ingéniosité pour aboutir à une offre pléthorique. Pas moins de sept dispositifs fiscaux sont aujourd'hui en vigueur, aussi bien dans l'ancien que dans le neuf. C'est dans le neuf que les possibilités sont les plus nombreuses. Ce domaine, particulièrement sensible, concentre tous les efforts de nos dirigeants. Ainsi, le ministère du Logement se félicitait récemment du dynamisme du marché du neuf en annonçant le chiffre historique 564.974 autorisations de constructions sur un an (chiffres arrêtés fin novembre 2006).

Une offre concentrée sur le neuf. Pour inciter les investisseurs à se tourner vers ce secteur, la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 a réaménagé en profondeur les mécanismes fiscaux en vigueur. Les particuliers ont désormais le choix entre deux dispositifs : le Borloo populaire et le Robien recentré. Le premier permet de déduire de ses revenus jusqu'à 65 % du prix d'acquisition du bien. Il bénéficie même d'un bonus fiscal sous la forme d'une déduction forfaitaire de 30 % sur les revenus. Le Robien recentré est moins généreux, puisqu'il ne permet de déduire que 50 % d'amortissement et n'ouvre pas droit à une déduction forfaitaire.

Des régimes sous contrainte. Mais, bien entendu, pour bénéficier de ces régimes, il faut respecter un certain nombre de conditions. En premier lieu, vous devez louer le bien à titre d'habitation principale pendant au moins neuf ans. Les loyers sont par ailleurs plafonnés à des montants inférieurs d'environ 30 % à ceux du marché libre. Une réduction encore plus importante est exigée pour le Borloo populaire. Ce dernier est par ailleurs réservé aux locataires modestes.

Malgré ces contraintes, l'investisseur a intérêt à bénéficier de l'un de ces régimes. Ils procurent un rendement de deux à trois points supérieur à celui qu'il pourrait obtenir dans le cadre du marché libre. Prenons l'exemple d'un appartement de trois pièces situé dans une ville moyenne (Perpignan) ou une grande métropole régionale (Bordeaux), acquis à crédit. Nous avons demandé au courtier en crédit Meilleurtaux de simuler le rendement de l'opération suivant que l'investisseur se place sous le régime Borloo populaire (et accepte en conséquence un plafonnement de ses loyers) ou qu'il préfère ne pas limiter ses loyers (marché libre). Le résultat est clairement en faveur du régime Borloo dans les deux cas. Sur Perpignan, le rendement annuel après impact fiscal passe de 1,54 % pour le marché libre à 4,72 % pour le Borloo populaire. L'écart est moins important à Bordeaux, mais reste encore très significativement en faveur du régime Borloo (1,59 %, contre 3,71 %).

IMMOBILIER LOCATIF : les nouveaux plafonds de déductibilité pour les investisseurs
Source : Les Echos Samedi 24 février 2007

Pour bénéficier d'avantages fiscaux, les particuliers qui investissent dans de l'immobilier destiné à la location doivent respecter certains plafonds, notamment, des loyers maximaux et les ressources de leurs locataires ne doivent pas dépasser certains montants.

Les mécanismes fiscaux qui permettent un avantage fiscal à la personne qui investit fixent généralement des limites de deux ordres : des loyers maximaux au dessus desquels il n'est pas autorisé de louer le bien, des plafonds de ressources des locataires.

Les trois mécanismes qui peuvent être souscrits aujourd'hui

- le " Borloo Populaire " : Il permet de déduire 65% du prix de l'acquisition d'un bien immobilier neuf. Il impose des plafonds de loyers et des conditions de ressources au locataire.
- le " Robien recentré " : il permet d'amortir jusqu'à 50% du montant de l'investissement locatif réalisé dans le neuf. Ici il n'y a pas de conditions de ressources pour le locataire, mais seulement des plafonds pour le montant des loyers.
- le " Borloo Ancien " : Il concerne" l'immobilier ancien. Il fixe des conditions de loyers et des ressources du locataire.

Les nouveaux plafonds pour 2007

L'administration fiscale vient de fixer les plafonds de loyers et de ressources des locataires pour les mécanismes d'incitation fiscale permettant d'investir dans l'immobilier locatif ainsi que ceux à respecter pour les systèmes plus anciens (Besson, Robien).

En dispositif "Robien recentré" , les plafonds de loyer mensuel par m² en 2007 s'élèvent pour la zone A à 20,45 euros, pour la zone B1 à 14,21 euros, pour la zone B2 à 11,62 euros et pour la zone C à 8,52 euros.

En dispositif "Borloo neuf" , les plafonds de loyer mensuel par m² en 2007 s'élèvent pour la zone A à 16,37 euros, pour la zone B1 à 11,37 euros, pour la zone B2 à 9,30 euros et pour la zone C à 6,82 euros.

En "Besson ancien", "Besson neuf" et "Borloo ancien", les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond qui varie en fonction de la composition du foyer et de sa localisation. Ainsi, en se basant sur le revenu fiscal de l'année 2005, les ressources d'un foyer locataire composé d'une personne seule ou d'un couple ayant 2 personnes à charge ne devront pas dépasser 71.516 euros en zone A, 49.792 euros en zone B, 43.768 euros en zone C.

Une instruction fiscale (5 D -1-07 du 8 février 2007) indique la totalité des plafonds de loyers et de ressources du locataire à prendre en compte.

Lire l'instruction fiscale

FISCALITE : Bouclier fiscal : ce qu'il faut savoir

Les impôts sont désormais limités à 60% des revenus du contribuable. Cette règle dite « bouclier fiscal » ne concerne pas que les gros patrimoines.

Explications.

Depuis le 1er janvier 2007, les contribuables peuvent demander l'application d'un nouveau principe, appelé « bouclier fiscal », selon lequel l'addition de certains impôts ne peut dépasser 60% de leurs revenus. Il s'agit donc pour le contribuable d'établir le rapport entre, d'un côté, le total cumulé de son impôt sur le revenu, impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et impôts locaux (taxe d'habitation, taxe foncière) applicables à la résidence principale payés en 2006 et, de l'autre, ses revenus « catégoriels » (salaires, revenus fonciers, etc.) nets perçus en 2005 auxquels s'ajoutent les intérêts des CEL et PEL, PEP et contrats d'assurance-vie en euros ainsi que les plus-values taxables et exonérées (sauf les plus-values mobilières réalisées lorsque le seuil annuel de 15 000 euros n'est pas atteint). Si le total d'impôts représente plus de 60 % du total des revenus, alors le contribuable peut demander la restitution du trop payé d'impôts.

Contrairement à une idée reçue, le « bouclier fiscal » ne concerne pas que les personnes aux revenus faibles ou modérés dont le patrimoine est fortement taxé à l'ISF. Ainsi, certains contribuables qui ne sont imposables ni à l'impôt sur le revenu, ni à l'ISF pourront voir le bouclier fiscal jouer pour leurs impôts locaux, notamment leur taxe foncière s'ils sont propriétaires de leur résidence principale.

A noter, en outre, que ceux qui sont fortement imposés à l'impôt sur le revenu et ont mis en placement des mécanismes de défiscalisation devront, si ce n'est pas encore fait, revoir la pertinence de leurs dispositifs compte tenu de l'existence du bouclier fiscal. A titre d'exemple, un investissement en FCPI (parts de fonds commun de placement dans l'innovation), qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu, est dénué de tout intérêt fiscal lorsque le montant d'impôt sur le revenu apparemment économisé grâce au FCPI est, de toute façon, déjà neutralisé par l'application du bouclier de 60% (restitution de l'excédent d'impôt). En revanche, un dispositif comme l'amortissement Borloo (investissement immobilier créateur de déficits fonciers déductibles du revenu imposable) peut rester performant fiscalement puisqu'il permet, bien sûr une baisse de l'impôt sur le revenu, mais aussi une diminution du revenu pris en compte pour le bouclier fiscal. C'est donc après analyse approfondie au cas par cas, que les meilleures solutions fiscales devront être dégagées. En pratique, les internautes peuvent déjà procéder à des simulations sur le site de Bercy ( www.impots.gouv.fr ) afin de déterminer s'ils bénéficient ou non d'un droit à restitution au titre du bouclier fiscal.

ECONOMIE : Bon début d'année pour la consommation française

La consommation des ménages a grimpé de 1,2% en janvier, au même rythme qu'en décembre. Les achats ont été élevés dans les textiles et l'équipement en logement, alors que les achats d'automobiles reculent.

Soldes, baisse des prix de l'essence, recul chronique du chômage, tous ces facteurs ont contribué en janvier au dynamisme de la consommation des ménages. Les dépenses des Français en produits manufacturés a augmenté de 1,2% par rapport à décembre, continuant sur sa lancée des derniers mois, a annoncé l'Insee ce vendredi matin.

Une hausse bien supérieure aux attentes des économistes qui tablaient sur un repli de 0,1%, après une hausse de 1,2% au mois de décembre (révisé à la baisse de 0,1 point). La consommation des ménages en produits manufacturés, qui représente environ un quart de leurs dépenses et constitue un bon indicateur de la tendance générale, avait crû de 0,9% en octobre, comme en novembre. Par rapport à janvier 2006, la hausse est de 7,1%, un plus haut depuis février 2000.

Parmi les dépenses, les évolutions sont contrastées. D'une part, les achats d'automobiles ont diminué de 1,4%, une correction partielle après une hausse de 2,5% en décembre. Par ailleurs, après une hausse de 2,2% en décembre, les dépenses d'équipement du logement en hausse de 4,2%, en raison de baisses de prix toujours très significatives dans l'électronique grand public et l'électroménager. "Le glissement annuel atteint même le chiffre stratosphérique de 26,3%", indique Nicolas Bouzou, économiste chez Asterès. "Il s'agit là tout simplement de la conséquence logique du dynamisme de la construction qui s'est installé en France depuis bientôt sept ans, mais aussi du mini baby boom que la France connaît depuis 1998", ajoute Marc Touati, économiste chez ACDE (Association pour la connaissance et le dynamisme économique).

Soldes obligent, les dépenses en textile-cuir accélèrent, en progression de 2,9%, contre une hausse de 0,9% en décembre. Enfin, les dépenses de consommation en autres produits manufacturés restent stables, en hausse de 0,1% après être restées stables en décembre.

Mais il convient d'apporter quelques bémols à cette euphorie. D'une part, le dynamisme de la consommation ne profite que partiellement à l'économie nationale et à l'emploi, dans la mesure où lorsque les Français dépensent 100 euros, on dénombre 40 euros de produits importés. "Enfin, pour continuer de consommer massivement malgré leur faible pouvoir d'achat, les Français n'ont de cesse de puiser dans leur épargne pour ceux qui en ont et, pour les autres, d'augmenter massivement leur endettement", indique Marc Touati. A présent que les taux d'intérêt sont plus élevés et vont encore augmenter, il est à craindre que la "vache à lait" de l'endettement se tarisse.